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无适用规章手续难产四年 新世界商城停车场仍悬半空

麦鼠找房 2021-01-25 10:20
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为解决停车难问题,四年前,济南出台《鼓励公共停车场建设暂行规定》(以下简称《暂行规定》),鼓励社会资本投资建设公共停车场。如今,企业投建投用的公共停车场屈指可数,背后阻力在哪里?近日,记者调查采访了新世界商城公共停车场四年来建设历程,希望用解剖麻雀的方式,找出社会资本建停车场缓慢的真正原因。

新世界商城投建的公共停车场主体建筑已经完成 记者刘彪 摄

【幸运降临】搭上优惠政策,老商场将加建双层停车场

新世界商城负责人吴先生回忆,2012年初,看到刚出台的《暂行规定》,他很兴奋:“新世界始建于上世纪80年代末90年代初,距今将近30年,当时汽车还是奢侈品,因此商城也没配建停车场。如今停车难问题越来越突出。”据介绍,新世界商城所在的马鞍山路西段,停车位供需比为1:9。

“《暂行规定》中明确,企业可以利用自有用地改建、楼顶加建等方法,将已建建筑改建、扩建成公共停车场。”吴先生说,最关键的是,企业还可以按不高于总建筑面积30%的比例,配建商业经营面积。

正好老商场需要提升改造,当年新世界商城便向发改、规划、国土、城建等部门报送材料,具体方案是借鉴家乐福空中停车场思路,在新世界商城上加建六层、七层和1-6层上下跑道,建成后将增加七八百个停车位,同时新增商业面积7000余平方米。

后来,旁边的中华名优小吃城也要改造提升,配建公共停车场,使之与新世界商城连成一片,两者加起来,将新增上千个停车位。

【难题拦路】加建项目要交土地出让金,交多少无规可依

时间来到2014年,新世界商城要歇业进行消防改造,趁此机会,公共停车场项目也动工了。项目负责人闫先生说,他们的停车场项目是《暂行规定》实施后济南最早申报的之一,也是最大的项目。

没有成功案例可以借鉴,很多政府部门也是第一次接触这类项目,导致在审批时无章可依,遇到很多困难,其中最大的是土地出让金问题。“当时项目在发改委立项了,环评、交评也通过了,规划部门也给了指标,还征得了三分之二以上业主同意,由城建、发改、国土、规划等部门组成的联席会议,也通过了。”闫先生说,一切似乎很顺利。

然而,项目报到国土部门时被发现,由于加建停车场,新世界商城这栋建筑的容积率提高了,按照规定,一旦提高,就需要补交土地出让金。按什么标准补交,《暂行规定》中没有明确。于是,济南国土部门拿出国土部2013年20号文件《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》,作为土地出让金额缴纳依据。“核算了一下,仅新世界商城停车场项目,就得补交上亿元的土地出让金。”闫先生说。

“个别房地产开发商为多建房子多卖钱,原来规划建8层,建成了10层,导致容积率增加,需要处罚补交土地出让金,但是我们的项目不是地产开发,而是建公共停车场,带有公益性,盈利能力不能跟房地产开发同日而语。”闫先生说,后来,相关部门调整收取标准,按照商业用地评估,收取4000多万元土地出让金。闫先生说,这种评估方式也不合理,因为商业经营带来的商业价值,要远远高于公共停车场,两者没有可比性。

【困局无解】土地出让金最终免收,后续手续仍办不下去

后来,闫先生查阅国内其他城市鼓励社会资本建停车场的政策发现,在大连,2009年就发布《通知》称,像新世界商城这种情况,可以免缴土地出让金;在杭州,2014年也发布《通知》称,社会资本投建停车场,其建设不受现有用地属性及规划控制用地性质限制,另外还有政府专项资金、建设补贴资金、规费减免、发展专项基金等优惠政策。

“济南倒好,不但没补贴,还收土地出让金。”闫先生说,他们将这一情况向相关部门汇报,去年底,济南市政府召开会议,专题研究加快推进公共停车场建设的有关问题,今年初,还发布了《关于研究加快推进公共停车场建设有关问题的会议纪要》。

记者注意到,《会议纪要》中涉及到了新世界商城所面临的土地出让金问题,其中提到:利用依法取得的自有土地建设公共停车场,不再重新办理土地使用手续,原为划拨土地的,维持原用地性质;原为出让土地的暂不调整土地出让金,同时研究制定公共停车场不计入容积率的具体措施。

拿到这份《会议纪要》后,闫先生就找到国土、规划部门,要求继续推进项目的手续办理,力争尽早对外开放:“毕竟,我们这个停车场,大体框架已经基本建设完成,如果顺利,今年8月份就可以投用,将大大缓解周边停车难、交通拥堵等问题,但是最近又遇到了落实难。”

国土部门称,需要规划部门调整规划指标,如容积率等;规划部门则称,规划指标已经出了,不可能再出了,现在问题依然无解。

新闻延伸

新建民资停车场,被指无一能办全手续

目前,闫先生很苦恼,手续不健全,总感觉这个停车场“名不正言不顺”。事实上,济南西城某商场的停车楼,也早已建完,但一直没启用,手续也不是很健全。据业内人士透露,目前济南社会资本投资兴建的公共停车场,就没有一家是手续健全的。

“这个原因,可能不是企业,而是政策配套不够,很多手续根本没法办,导致一些停车场建完却没启用,一边是停车难,一边是停车场空置。”济南市社科院经济研究所所长王征说,这是个新事物,无章可依,也导致了进展缓慢,下一步要做的是尽快完善配套政策,才能激发起社会资本建停车场的热情,才能缓解停车难、拥堵等问题。

事实上,相关部门正按照适度满足停车需求的原则,研究制定涉及停车场建设的体制机制、政策措施。比如从今年起,每年在政府储备土地中安排一定数量用于公共停车场建设;国有企业代表政府出资建设的公共停车场,以划拨方式供地;社会资本投资建设的公共停车场,在出具规划意见时,用地性质按交通场地用地办理。

另外,国土、规划、城建等部门,也将尽快研究简化公共停车场建设审批程序的具体细则;市财政局等部门,也在制定济南以PPP模式建设公共停车设施的具体扶持政策,并尽快启动试点。

编辑者:admin

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